ขายที่ดินต่ำกว่าราคาประเมิน ระวังสรรพากรประเมินเพิ่ม! บทเรียนจากฎีกา 702/2552
ขายที่ดินราคาถูก ภาษีจะคิดตามราคาขายจริงเสมอหรือไม่?
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยเข้าใจว่า
เมื่อมีการขายที่ดิน หากระบุราคาซื้อขายในสัญญาเท่าใด ก็สามารถนำราคาดังกล่าวมาบันทึกรายได้เพื่อคำนวณภาษีได้
แต่คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 702/2552 แสดงให้เห็นว่า
หากราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ สรรพากรอาจมีอำนาจประเมินรายได้เพิ่มได้
ข้อเท็จจริงของคดี
บริษัทแห่งหนึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาที่ดิน
ได้แบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลงและทยอยขายให้ลูกค้า
เมื่อตรวจสอบภายหลัง สรรพากรพบว่า
บางแปลงมีราคาซื้อขายตามสัญญาต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้เรียกเก็บค่าธรรมเนียม ณ สำนักงานที่ดิน
นอกจากนี้ ยังพบว่าบางรายการมีการบันทึกรายได้ในบัญชีต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงอีกด้วย
เจ้าพนักงานประเมินจึงนำราคาประเมินทุนทรัพย์มาใช้เป็น "ราคาตลาด" และประเมินรายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้น
ศาลฎีกาวางหลักไว้อย่างไร
ศาลฎีกาเห็นว่า
ที่ดินที่ขายทั้งหมดเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมาจากโฉนดเดียวกัน
มีสภาพทำเลใกล้เคียงกัน
ติดถนน
มีระบบสาธารณูปโภคคล้ายกัน
และขายในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน
เมื่อปรากฏว่าบางแปลงขายต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์
เจ้าพนักงานประเมินจึงมีอำนาจใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ดังกล่าวเป็นราคาตลาดในการประเมินรายได้ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 65 ทวิ (4) ได้
ดังนั้น ผู้ประกอบการไม่อาจอ้างได้เสมอไปว่า
"ขายจริงราคาเท่านี้"
หากข้อเท็จจริงบ่งชี้ว่าราคาดังกล่าวต่ำกว่าราคาตลาดอย่างผิดปกติ
เงินสดก้อนใหญ่ในบริษัท กลายเป็นดอกเบี้ยรับได้หรือไม่?
อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ
บริษัทได้รับเงินจากการขายที่ดินกว่า 66 ล้านบาท
แต่ไม่นำไปฝากธนาคาร
ไม่นำไปชำระหนี้
และไม่ได้แสดงให้เห็นว่าเงินดังกล่าวถูกใช้เพื่อกิจการ
สรรพากรจึงมองว่า
กรรมการอาจนำเงินดังกล่าวไปใช้ประโยชน์
เสมือนเป็นการให้กู้ยืมเงินโดยไม่คิดดอกเบี้ย
จึงประเมิน "ดอกเบี้ยรับ" เพิ่มให้บริษัท
ศาลเห็นด้วยกับสรรพากรในส่วนภาษีเงินได้นิติบุคคล
ศาลฎีกาเห็นว่า
การที่บริษัทถือเงินสดจำนวนมากไว้โดยไม่ก่อให้เกิดผลตอบแทนใด ๆ
ทั้งที่ยังมีภาระหนี้สินซึ่งต้องเสียดอกเบี้ยอยู่
ย่อมเป็นพฤติการณ์ที่ไม่สอดคล้องกับการดำเนินธุรกิจตามปกติ
สรรพากรจึงมีอำนาจประเมินดอกเบี้ยรับตามราคาตลาดได้
และนำมาคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มเติมได้
แต่ศาลไม่เห็นด้วยเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะ
แม้ศาลจะเห็นด้วยกับการประเมินดอกเบี้ยรับในส่วนภาษีเงินได้นิติบุคคล
แต่ศาลกลับไม่เห็นด้วยกับการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ
เพราะการจะเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะฐาน
"ประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงธนาคารพาณิชย์"
ต้องมีลักษณะสำคัญ 2 ประการ คือ
มีการให้กู้ยืมเพื่อหากำไร
ทำเป็นกิจการปกติอย่างต่อเนื่อง
คดีนี้ไม่ปรากฏว่าบริษัทประกอบธุรกิจให้กู้ยืมเงินเป็นปกติ
ไม่เคยมีประวัติประกอบกิจการเช่นนั้นมาก่อน
จึงยังไม่ถือว่าเป็นการประกอบกิจการเยี่ยงธนาคารพาณิชย์
ดังนั้น การประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนนี้จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
บทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ
ฎีกาฉบับนี้ให้บทเรียนสำคัญอย่างน้อย 3 เรื่อง
1. ราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินมีความเสี่ยงทางภาษี
โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากราคาขายต่ำผิดปกติ
สรรพากรอาจใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐานในการประเมินรายได้เพิ่มได้
2. เงินสดจำนวนมากควรมีที่มาที่ไปชัดเจน
หากบริษัทถือเงินสดจำนวนมากไว้เป็นเวลานาน
โดยไม่มีเหตุผลทางธุรกิจรองรับ
อาจถูกสรรพากรตั้งข้อสงสัยและประเมินรายได้จากดอกเบี้ยเพิ่มได้
3. ไม่ใช่ทุกการให้กู้ยืมจะเป็นกิจการเยี่ยงธนาคาร
การจะถูกจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในฐานประกอบกิจการเยี่ยงธนาคาร
ต้องมีลักษณะประกอบธุรกิจดังกล่าวเป็นปกติและต่อเนื่อง
ไม่ใช่เพียงมีเงินคงเหลือหรือมีธุรกรรมบางครั้งบางคราว
สรุป
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 702/2552 วางหลักสำคัญว่า
สรรพากรสามารถใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นราคาตลาดในการประเมินรายได้จากการขายที่ดินได้ หากราคาขายต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ถือเงินสดจำนวนมากโดยไม่มีเหตุผลทางธุรกิจอาจถูกประเมินดอกเบี้ยรับเพิ่มเพื่อคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล
แต่การถือเงินสดหรือการให้กู้ยืมเป็นครั้งคราว ยังไม่เพียงพอที่จะถือว่าเป็นการประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงธนาคารพาณิชย์อันต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ฎีกานี้จึงเป็นแนวคำพิพากษาสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักบัญชี และที่ปรึกษาภาษีที่ต้องวางแผนธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินและการบริหารเงินสดของบริษัทอย่างรอบคอบ